房地产泡沫与通货膨胀之关系

前几天在论坛本版块看到一篇叫做给《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》的文章,其中的小岛经济分析模型不但能把很多经济问题描述得很透彻而且简单易懂,我对作者的这种创意表示赞赏与尊敬,而且这个模型给了我很多启发,让我对当下中国复杂的房地产泡沫现象和通货膨胀有了理论层次上比较基本的认识。为了能够简单明了地描述将要讨论的房地产泡沫和通货膨胀,特对小岛模型进行了改进,具体如下:

1、 存在一个封闭的小岛,与世隔绝,只在小岛内部存在经济行为,没有对外贸易。
2、 只生产一种商品,只存在一个银行且货币由其发行。
3、 人们只能向银行借钱。(这对于分析房地产泡沫很有帮助)
4、 不考虑技术进步和人口增长。
5、 不考虑货币乘数。

     在这样的前提下我们开始讨论通货膨胀问题,首先引用《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》文中的一段描述:由于岛上生产的产品太多了,以至于没法准确估计到底该发行多少钞票,发行多了的时候,因为没有那么多产品可买,产品就开始涨价,发行少了呢就开始降价,为了保证价格稳定,央行要求各钱庄要把一部分钱放在央行里面用来调节产品的价格,根据价格情况多放和少放。这就是存款准备金率。

    可是有一部分聪明人开始怎么才能把钱弄到自己手上,他在海边捡了一颗石子,说这个石子值100万快钱,把它卖给了一个人,这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊,怎么办,于是向钱庄借,钱庄也没有这么多钱,于是把印钞机打开,印了这100万,借给了他买了这个石子。然后这个人开始卖这个石子,100万卖给了第二个人,由于第一个卖石子的人把钱花了,所以岛上的钱多了,所以这一百万可以筹集到,多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候,钱庄只能又印了100万钞票,就这样钞票越印越多,可是当这个石子不停的流动转让时,大家并不觉得岛上的钱多,产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时,大家觉得钱多了,可是如果当持有石子的人把它扔到大海里,那就等于岛上凭空多出N多个100 万来,怎么办,央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨,就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。

     刚开始读这段文字的时候觉得说的很有道理,但细细想来又似乎有点不太对劲,于是提出以下质疑:文中的借钱也就是贷款时没有任何抵押的,也就是违约后借款人不用承担任何责任,这看起来似乎于本文所要描诉得通胀来源无关,但事实上我在后面的文章中说明后大家会发现贷款抵押是这个问题的关键所在。为了将这个问题说清楚,我们从小岛开始讨论。首先假设小岛市场存在着两方,一方是货币,数量为M ;另一方是商品,数量为T ;于是就可以得出一个描述小岛商品价格的指数P=M/T ,假设刚开始的时候P=1 。现在考虑有一个人获得一块分文不值得石头并为其标价m ,而且这个价格被市场所接受。当这个石头的交易行为发生时,卖方获得m的货币数量,而买方同时付出m的货币数量。问题开始了,买方付出的货币有两个来源:1、自己拥有的货币。2、向银行贷款而得到的货币。如果买方支付的是自己拥有的货币,那说明买方的货币数量减少了m ,也就是他牺牲了未来价值为m 的商品的消费,而这部份商品消费被卖方得到了。而如果买房支付的货币是贷款得到的呢?银行可以把库存的货币贷给买方,这样的话没有印刷钞票,当然就没有通货膨胀;而如果银行是打开印钞机印了m的货币量贷款给买方的,那银行不是为价值为0的石头发行了m的货币量吗?那么根据上面公式P=M+m/T+0 ,P不就上升不就会产生通货膨胀了吗?对,按照公式的计算的确会产生通货膨胀,但是银行会这么傻吗?银行会平白无故的贷款给你吗?难道银行不怕你赖账吗?所以问题就出来了,也就是上文中我所提出的质疑。很好,我们找到了问题所在,现在我们把贷款抵押加入到这个模型中来重新分析:当银行为石头交易中的买方印刷m货币量并贷款给他的时候,银行需要他拿出价值n >= m 的抵押品以防止他违约而赖掉这笔贷款,为简化我们令n = m ,然后再来考虑把这个石头扔到海里面。当买方把这个石头扔到海里面的时候,他也就损失了卖掉这个石头而获得至少为m货币的权利,从机会成本的角度来看亦即他损失了获得至少为m 的货币的机会(为简化我们假设他只会以m 的价格出售这个石头,事实上多次交易和石头的涨价对本模型的分析无影响,因为银行每次贷款都要抵押,而通过自有货币支付有减少了自己未来消费),现在再来看买到石头却把石头扔大海里的这个人,损失了获得m 的货币的机会,而他面临的选择有两个:赖账或者减少未来消费来还钱。如果选择赖账,那么自己价值m 的抵押品被银行获得,相当于自己价值m的抵押品变成了商品而银行印刷了m 的货币来购买这个商品,根据公式P=M+m/T+m 得出P=1 ,亦即价格指数没有上升,并没有产生通货膨胀;如果选择减少未来的消费来还清贷款则他将把数量m的货币归还给银行,也就是银行把印刷的数量为m的货币又收了回来,市场中的货币量没有增加,价格指数不变,不存在通货膨胀。而这个石头从进入市场到被扔到海里面对整个小岛所起的作用是使得价值m的货币由扔掉石头的人转移到了捡到石头并拿到市场上交易的人。这就是我由对《不懂房价不懂通胀的你一个懂的机会》文中的石头引起通货膨胀机制提出质疑然后分析得出的结论:价值与价格严重偏离的物品并不一定会导致市场的通货膨胀。

    通过上面的分析我们对小岛经济模型有了更深刻的认识,那么现在我们就可以运用此模型来分析房地产市场,同样是这个模型,只不过模型中的实体有了一点点改变:

1、 市场的两个方面是商品房和货币。

2、 进出经济体的石头变成了泡沫(为简便把商品房价格高于价值部分成为泡沫,并看成实体)。

    当泡沫进入经济体时,商品房价格大幅上涨,上涨幅度为m ,相当于在上一例子中的石头被定价为m 并被市场接受,这个时候就相当于泡沫被定价为m 并被市场所接受。现在商品房发生了交易,亦即泡沫被交易,此时的我们忽略商品房的真实价格而只考虑泡沫(货真价实得东西永远会得到承认的),泡沫的所有者即卖方得到m 的货币量,而买方也为此付出了m 的货币量,同上例一样,买的货币也只有两个来源,自有货币或者是向银行贷款,你也许会问如果是这样的话那房地产市场的泡沫不是和上例的石头是一样的吗,那为什么被泡沫刺破亦即泡沫离开经济体的时候会产生通货膨胀呢?这就是问题所在了,还记得上面的例子中买方向银行贷款时的抵押吗?拿来和我们房地产市场的贷款抵押比较会有什么不同吗?哦!!!原来是这样,问题就在这里了。上例中的抵押贷款是有实体抵押物的,也就是说你是无法通过赖账来减少损失的,而房地产市场的抵押物是什么呢?就是你要买的房子,一个根本不属于你的东西被你拿去抵押贷款了(这了所讲的属于不是产权意义上的属于,而是在交易行为发生之前就拥有的),那你不是就可以赖账而空手套白狼获得银行的大礼而不是贷款了吗?银行会这么傻吗?当然不会,为什么不会,因为银行断定房地产价格一定会一直上涨,所以你就愿意拥有房子而不是选择赖账。所以银行会拿着根本不属于你的房屋做抵押品而发行大量的货币。在上例中当石头被扔到海里面的时候,交易中的卖方损失了获得m货币量的机会,但是无论他是选择赖账还是还钱都不会引起货币的超量发行,而在房地产市场中当泡沫被刺破时,亦即泡沫离开经济体时,拥有商品房亦即拥有泡沫的人一定会选择赖账,因为房屋资不抵债,变成了负资产,房屋拥有者没有动机去还钱而赎回房子。问题就在这里了,银行原先已经为贷款发行了货币,而泡沫刺破后这些货币无法收回来,收回来的都是价格远远小于货币发行量的房屋,设货币发行量为m ,没有泡沫的商品房的价格总量为t ,泡沫价格为v ,则m=t+v , 带入上文公式得P1=M+m/T+t ,显然P1>P=1 。由此可以看出,只要房地产泡沫被刺破就一定会引起通货膨胀,所以调控房地产市场绝对不是简单的调控价格打压楼市就能够解决的。
上面已经通过小岛经济模型讨论了房地产泡沫与通货膨胀之间的联系机制,那么是不是为了稳定物价防止通货膨胀就放弃对房地产市场的调控呢?当然不是,房地产市场一定要调控,一定不能让泡沫越来越大,这不仅仅是经济问题,更体现为民生问题,但是房地产市场的调控是一项复杂而浩大的系统工程,而且需要经历一个漫长的过程。

   下面就结合中国实际来分析房地产市场泡沫原因并提出相应的政策建议。首先从房地产市场泡沫的产生开始,对于房地产市场的泡沫的各种解释中我还是比较赞同郎咸平教授的理论,也就是我国制造业的危机使得大量的原来做实体经济的资本不做了,转而投向了房地产市场使得房地产泡沫越来越大。具体分析有以下几个因素:

1、 制造业的危机使得实体经济资本进入房地产市场。
2、 国家为摆脱国际金融危机而施行的经济刺激计划而发行的超量货币造成通胀预期,大量资金为寻求避险而进入房地产市场。
3、 国际热钱的涌入。

在这几个因素中制造业的资本是最主要的,而且制造业的衰退对整个国民经济的影响也是最严重的,所以着重分析制造业的资本在调控房地产市场中也是最关键的。总体而言制造业的危机主要来源于以下几个因素:

1、 由于出口获得的大量外汇造成的人民币升值压力使得人民币开始升值,出口受重创。
2、 劳动力成本的上升压缩了企业利润。
3、 国家因为四万亿投资计划而增加的税收。
4、 央行屡次加息。
5、 国际金融危机的影响。
6、 大量的关于中国产品的贸易争端和制裁。
7、 国际大宗物资价格的上涨使企业成本上升。

由以上几个因素可以看出问题的严重性,房地产市场泡沫绝对不是老百姓炒房热潮和国际热钱就能炒到这么大的,主要的问题还是出在制造业上,如果不改善制造业的经营环境,振兴制造业,使得流入房地产市场的资本回流到实体经济领域,任何房地产调控措施都注定会失败,因为我们没有找到问题的关键。

由以上的分析我们基本已经弄清楚了房地产市场泡沫的框架,结合前文中对房地产泡沫刺破引发通货膨胀机制的论述从而得到的政策建议如下:

1、 应该抓住制造业这个主体,大力振兴国家制造业,加快产业结构调整与升级。
2、 扩大内需,在出口受重创的教训下应该转而发展内需拉动型的经济发展模式。
3、 节省行政开支,着力为企业减税。
4、 降低利息,并为民营企业、中小企业的融资提供帮助。
5、 由上文对房地产泡沫破裂后引起通货膨胀机制的分析可以知如房价下降过多则会造成大量的按揭房贷违约,使银行的坏账急剧增加甚至导致大量银行破产,而银行对于国家经济的影响是生死攸关的,因此必须保护银行。在这里我建议成立《商品房跌价专项补偿金》用于补偿商品房跌价对起拥有者造成的损失,同时通过立法加大对按揭房贷违约者的制裁,用法律来保障房地产价格的健康稳定下降,同时不造成严重通货膨胀。


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